文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内(n无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性èi)地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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