导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到(dào)当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(y现实中有和自己儿子的吗，有多少给过自己的儿子òng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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