文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(j农村信用社几点上班下班时间iāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入农村信用社几点上班下班时间(rù)存(cún)量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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