5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙(l手机扩展内存是什么意思óng)手机扩展内存是什么意思头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu手机扩展内存是什么意思)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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