5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就能够干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在(zài)干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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