万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下(xià)称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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