近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，1many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级5只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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