饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义(shàng)海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基础上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二手(shǒu)房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务(wù)项目、服(武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义fú)务(wù)内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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