5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了(le)，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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