5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入(rù)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持施为什么读yi什么意思，施怎么读啊低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng施为什么读yi什么意思，施怎么读啊)时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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