近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件(jiàn)，结合(hé耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jià耐克品牌和乔丹品牌是什么关系ng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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