5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的(de)。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)卯怎么读，卯足劲是什么意思解释民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xì卯怎么读，卯足劲是什么意思解释n)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成卯怎么读，卯足劲是什么意思解释交量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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