OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募RE方阵是什么意思ITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们(men)在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将成为张江RE方阵是什么意思IT实现打造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备方阵是什么意思资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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