近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供发字有几画，发字有几画五行什么(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年发字有几画，发字有几画五行什么限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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