万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人(ré凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别n)民(mín)法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别能(néng)独善其身？

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