导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cú子集是什么意思，非空真子集是什么意思n)在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(ji子集是什么意思，非空真子集是什么意思āng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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