“现(xiàn)在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行(xíng)业(yè)分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已经(jīng)双(shuāng)杀到了(le)最底(dǐ)部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了(le)底(dǐ)部，再往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿(ā)尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有(yǒu)大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的(de)开发资(zī)金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾(qīng)向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金来(lái)源来自新盘(pán)的(de)销售。但(dàn)今(jīn)年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要(yào)还(hái)是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了(le)一个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等各(gè)个方面都非(fēi)常明显。现在有(yǒu)国资背(bèi)景的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但没有国(guó)资背景的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红(hóng)周刊》表示，在(zài)房地(dì)产行(xíng)业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖(wā)掘，我(wǒ)们会(huì)特别(bié)重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建(jiàn)安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整(zhěng)理(lǐ)发现，截(jié)至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央(yāng)企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重(传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是(shì)有着(zhe)较稳健特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚(shèn)至地方(fāng)国企开(kāi)始大(dà)举扩张。而这无疑又进(jìn)一(yī)步考验着(zhe)国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过(guò)于乐观的(de)预(yù)判未来市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线城(chéng)市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债率也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合(hé)“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储(chǔ)备了很(hěn)多弹药(yào)，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半(bàn)在(zài)一(yī)线城市，另(lìng)外一半也主要(yào)集(jí)中在(zài)强(qiáng)二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民(mín)营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出(chū)手的章(zhāng)法(fǎ)仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的(de)两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红(hóng)线”对(duì)房企的净(jìng)负债率(lǜ)要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地产净负(fù)债(zhài)率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华(huá)润置地、中国(guó)海外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企(qǐ)在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司(sī)的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国央企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做(zuò)到(dào)想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而(ér)然就具(jù)有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但这也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房(fáng)企同(tóng)样受到机构的(de)青睐。比如(rú)，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通(tōng)股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿(ā)巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季(jì)报(bào)，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关(guān)系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维(wéi)度都(dōu)表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些母净(jìng)利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关(guān)系(xì)密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自(zì)杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六(liù)成。近(jìn)三年持续稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同(tóng)样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团(tuán)在杭州的(de)较(jiào)传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些突(tū)出表现，也让(ràng)滨江集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研(yán)。滨江集团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是(shì)房地产产(chǎn)业链上的中游环(huán)节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器、物(wù)业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存量(liàng)房(fáng)时代(dài)，所以对地产产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时(shí)间(jiān)的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多(duō)。美国(guó)过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消(xiāo)费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基(jī)金人(rén)士表示。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道(dào)的公(gōng)司，它们分别(bié)是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的(de)研(yán)发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产品(pǐn)，首季其(qí)同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风(fēng)光一(yī)时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素(sù)一(yī)度沉寂，不过好(hǎo)在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内表(biǎo)现最好的是(shì)志(zhì)邦(bāng)家居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都实现了同比(bǐ)双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报均(jūn)增加了持股，而这(zhè)两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三(sān)只产品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举例分析：“物(wù)业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希(xī)望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服(fú)务(wù)为例，它在(zài)中高端楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同里(lǐ)提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的(de)年度(dù)增长，不(bù)过(guò)服务(wù)没有(yǒu)特别(bié)好，客户没(méi)有那么(me)满意，能做(zuò)到提(tí)价(jià)难度(dù)是(shì)非常(cháng)大的(de)。但是该公司能在(zài)业(yè)内做到到期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一(yī)步强调。

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