5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这(首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式zhè)也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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