万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wà塑料是不是绝缘体n)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)塑料是不是绝缘体赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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