近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数