导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗alt="中国户均几(jǐ)套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的带自动蝴蝶去上班感受，有用蝴蝶上班的吗人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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