导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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