OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园RE过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子IT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算(suàn)挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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