二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到(dào)基本面、情(qíng)绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能(néng)事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客(kè)户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市(shì)场化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平(píng)等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容(róng)的(de)第一(yī)步(bù)，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发(fā)展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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