OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所(suǒ)流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执(zhí)行董事高如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预(yù)计签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法ff0000; line-height: 24px;'>处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的(de)同区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么(me)多(duō)储备租(zū)户(hù)，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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