导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。