Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé认真地还是认真的写作业，认真的与认真地)它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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