5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(b曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗ěn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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