5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时颗粒状藕粉是假的吗，十块钱一罐的藕粉能吃吗也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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