5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(r关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗ì)连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗(gōng)司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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