近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的(5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将R5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟EITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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