导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着(zhe)住张学良多高，少帅张学良多高宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上张学良多高，少帅张学良多高。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 张学良多高，少帅张学良多高