5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼cóng)公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用(yò世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼ng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又世界上有鬼吗真实答案，世界上有没有鬼(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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