“现在的房地(dì)产很难(nán)再(zài)出现像过(guò)去十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏(hào)向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道(dào)红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要(yào)参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要(yào)非(fēi)常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的(de)、杠杆率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还(hái)表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资(zī)金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企(qǐ)贷款的(de)，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源(yuán)来(lái)自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房的销(xiāo)售(shòu)情况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背景的(de)房企(qǐ)，民(mín)营房企相对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行业出现了一(yī)个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论(lùn)是(shì)在(zài)销售(shòu)，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具(jù)体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平(píng)；利润率是不是行业内最(zuì)高(gāo)的；融(róng)资(zī)成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这(zhè)些都是我们(men)看(kàn)重的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成(chéng)本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是(shì)在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武(wǔ)夷等国央企(qǐ)“三道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展、京投发(fā)展、光(guāng)明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投(tóu)控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央企(qǐ)房企(qǐ)，其(qí)财务指标(biāo)称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大(dà)举(jǔ)扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对房企(qǐ)而(ér)言，扩(kuò)张速度的(de)张弛(chí)有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握(wò)准确，有助于房企储(chǔ)备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但过于乐(lè)观的预判(pàn)未来市(shì)场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的(de)高杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的(de)净(jìng)借贷比例都维持在(zài)33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比(bǐ)例(lì)。而到2022年，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机会来(lái)了(le)，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新(xīn)购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率，预计(jì)今年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼盘入市(shì)。像这类企业就符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外(wài)一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张(zhāng)是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但(dàn)出(chū)手的章法(fǎ)仍要小心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但未(wèi)来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来(lái)衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负债率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于(yú)快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比“三道(dào)红线(xiàn)”对房(fáng)企的净负债率要求不得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保(bǎo)利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行较积(jī)极(jí)的拿地策(cè)略的同时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的扩张速(sù)度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别”的(de)黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一(yī)筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看(kàn)国央企与民(mín)营房(fáng)企，但在各维度(dù)的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，仍有少(shǎo)数民(mín)营房(fáng)企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东中新进了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿私募(mù)珠(zhū)海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有(yǒu)限公(gōng)司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团(tuán)的受青睐(lài)，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以(yǐ)来(lái)的近三年时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的(de)滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以(yǐ)来，滨江(jiāng)集团在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣(kòu)非归母净(jìng)利(lì)润依(yī)次(cì)为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发布的2023年(nián)一季报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利(lì)润(rùn)5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能(néng)保持自身业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的(de)营收比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，滨江集(jí)团在杭州的土储补充同(tóng)样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳居(jū)杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集(jí)团(tuán)在杭(háng)州的较突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养(yǎng)老(lǎo)、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至(zhì)存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是(shì)房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链(liàn)上的中游(yóu)环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上游材料(liào)端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的(de)思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中国房地产行业在进(jìn)入存(cún)量房时(shí)代，所以(yǐ)对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏消费属性(xìng)的家装家居领域(yù)，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模(mó)越来越大，随着时(shí)间的(de)增加(jiā)，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数(shù)据充分说明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一(yī)直都很好。对(duì)于地(dì)产产(chǎn)业链，我们(men)相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今涨(zhǎng)幅(fú)已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公(gōng)司一(yī)季(jì)报的十(shí)大流(liú)通股股东来看，能够(gòu)发(fā)现该股早已(yǐ)成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧(ōu)价(jià)值发现、中欧潜力价(jià)值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需(xū)要强调的是，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管(guǎn)的产(chǎn)品，首(shǒu)季其同时重仓的房地产产(chǎn)业链(liàn)股票还有(yǒu)金(jīn)地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费(fèi)复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是(shì)志邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是(shì)营收还是归(guī)母(mǔ)净利(lì)润，公司(sī)都实现(xiàn)了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广(guǎng)发策略优选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增(zēng)加了持股，而这两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的(de)是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三(sān)只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他(tā)的独(dú)门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来(lái)越(yuè)被机构(gòu)所青(qīng)睐，不(bù)过这(zhè)类(lèi)标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的(de)行业(yè)，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还是希望挣的(de)是市(shì)场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是(shì)比(bǐ)较高(gāo)的，每年到期的合同里提价成(chéng)功率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能(néng)做到(dào)产品提价(jià)的公司很少，因为物业(yè)公司(sī)很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安(ān)这些固(gù)定人员成本的(de)年度增(zēng)长，不过(guò)服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价难度是非(fēi)常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做到(dào)到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别