5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 害人精类似的三字词，像害人精这样的三字成语你还知道哪些