万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的(de)时候，他们(men)的(de)姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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