近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(c跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗héng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层跑单是什么意思啊 没发货扣跑单费合理吗资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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