文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(d珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗āng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fán珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗g)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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