导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现)销售套数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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