饱受争(zhēng)议的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存(cún)在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明(míng)确(què)具(jù)体的(de)中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应当(dāng)在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事(shì)人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式)的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式需(xū)要看各城(chéng)市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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