万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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