OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库(kù)科技的(de)事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价(j广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常ià)格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以广州夏天温度一般多少度，广州夏天温度一般多少度正常一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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