OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大的(de)影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租(zū)户，之前足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造(zào)张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发(fā)展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是(shì)我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预(yù)期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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