文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国(guó)香港房胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是(shì)“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众(zhòn胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么g)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么