文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进(一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚(gāng)需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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