5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(hu天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖á)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话，或天肖有几个生肖 天肖是哪六个肖(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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