饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必(bì)要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中介费。以北(běi)京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标山药粉多少钱一斤，铁棍山药粉多少钱一斤价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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