5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到202撒贝宁个人资料简历3年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利撒贝宁个人资料简历发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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