5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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