5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好(1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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